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Die meisten Anleger kennen die goldene Regel der Börse: Legen Sie nicht alle Eier in den Korb eines einzigen Landes. Selbst der entspannteste Hängematten-Anleger steckt nicht sein gesamtes Aktienportfolio in heimische Unternehmen.
Bei Immobilien scheint diese Logik oft zu verschwinden.
Weltweit investieren die meisten Immobilieneigentümer fast ausschließlich in ihrer Nähe. Sie besitzen das Haus, in dem sie wohnen, vielleicht eine Mietwohnung in der Nachbarstadt oder eine kleine Gewerbeeinheit um die Ecke. Ihr Arbeitsplatz, ihre Ersparnisse, ihre Altersvorsorge und ihr gesamtes Betongold hängen von einer Volkswirtschaft, einer Währung und einem Steuersystem ab.
Jahrzehntelang, in einer Zeit friedlicher Globalisierung und berechenbarer Zinsen, fühlte sich diese lokale Konzentration sicher an. Heute, in einer Zeit geopolitischer Spannungen, Handelskonflikte, sich verlagernder Lieferketten und angespannter Staatsfinanzen, ist es nicht mehr automatisch die vorsichtige Wahl, sein gesamtes Immobilienvermögen in einem Land zu halten. Es kann stattdessen zur Schwachstelle werden.
Wie die Geopolitik die Immobilienkarte neu zeichnet
Große Immobilienberater und Forschungsinstitute setzen das geopolitische Risiko inzwischen weit oben auf die Agenda internationaler Investoren. Wer sein gesamtes Immobilienvermögen innerhalb einer Landesgrenze hält, ist vier strukturellen Risiken ausgesetzt:
- Sich ändernde Regeln und Steuern: Ziegel lassen sich nicht verschieben. Wenn Regierungen mit Defiziten, steigenden Ausgaben oder Wohnungsmangel konfrontiert sind, sind inländische Immobilien ein leichtes Ziel. Mietpreisbremsen, strengere Sanierungsauflagen (etwa energetische Vorgaben), höhere Grunderwerbsteuern oder neue Vermögensabgaben können die Rendite schnell aufzehren.
- Eine neue Karte des Welthandels: Geopolitische Brüche und Zölle zwingen Unternehmen, ihre Lieferketten neu zu ordnen. Einige traditionelle Industrieregionen geraten unter Druck, während andere, von Mittel- und Osteuropa bis Mexiko und Südostasien, eine wachsende Nachfrage nach Logistik, Leichtindustrie und Wohnraum für Arbeitskräfte verzeichnen.
- Volkswirtschaften im Gegentakt: Die Zentralbanken bewegen sich nicht mehr im Gleichschritt. Europa, Nordamerika und Asien haben jeweils ihre eigene Inflation, Demografie und Zinsentwicklung. Eine lokale Rezession oder Kreditklemme kann die Immobilienpreise in Ihrem Heimatmarkt über Jahre drücken, während sich Immobilien anderswo gut entwickeln.
- Energie und Klima: Konflikte wirken sich oft unmittelbar auf Energie- und Rohstoffpreise aus. Immobilienmärkte in Regionen mit robuster Energieversorgung und Infrastruktur verkraften solche Schocks in der Regel besser.
Vier Säulen der internationalen Streuung
1. Streuung über Rechtssysteme
Wer Immobilien in verschiedenen Rechtssystemen hält, zum Beispiel in Westeuropa, Nordamerika und in Wachstumsmärkten in Asien oder im Nahen Osten, macht sein Vermögen weniger abhängig von einer einzelnen Wahl, einer einzelnen Regeländerung oder einem einzelnen regionalen Konflikt.
2. Einkünfte in mehreren Währungen
Mieteinnahmen in verschiedenen Währungen wie Euro, Dollar, Pfund oder Schweizer Franken streuen das Währungsrisiko. Das wirkt allerdings in beide Richtungen: Wird der Euro schwächer, gewinnen ausländische Immobilien in Euro gerechnet an Wert; wird der Euro stärker, passiert das Gegenteil.
3. Zugang zu anderen Immobiliensektoren
Wer nur in eine Wohnung vor Ort investiert, sitzt in einer einzigen kleinen Nische. International, und über spezialisierte Immobiliengesellschaften, rücken Sektoren in Reichweite, die die moderne Wirtschaft tragen:
- Rechenzentren und digitale Infrastruktur, das physische Rückgrat der Cloud und der künstlichen Intelligenz.
- Logistik und Industrie, etwa Verteilzentren und Hafenlager entlang der großen Handelsrouten.
- Gesundheitsimmobilien und Seniorenwohnen, getrieben von der Alterung der Bevölkerung in den Industrieländern.
4. Demografisches Gleichgewicht
In weiten Teilen Westeuropas und Ostasiens schrumpft die Bevölkerung im erwerbsfähigen Alter, während andere Regionen noch wachsende Stadtbevölkerungen haben. Ein internationales Portfolio kann reife Märkte mit stabilen Einkünften und demografisch noch wachsende Märkte kombinieren.
Drei Wege zu internationalem Immobilien-Engagement
Internationale Immobilien sind nicht mehr Staatsfonds oder sehr vermögenden Familien vorbehalten. Grob gesagt gibt es drei Wege, die sich auch kombinieren lassen:
| Weg | Einstiegsschwelle | Liquidität | Aufwand | Hauptmerkmal |
|---|---|---|---|---|
| Börsennotierte Immobilien (REITs und Immobilienfonds) | Niedrig | Hoch, über die Börse | Gering | Breite Streuung über Hunderte von Immobiliengesellschaften und Sektoren |
| Immobilienplattformen und Bruchteilseigentum | Mittel | Niedrig bis mittel, oft mit fester Laufzeit | Gering, von der Plattform verwaltet | Gezielte Beteiligung an bestimmten Projekten oder Gebäuden im Ausland |
| Direkteigentum im Ausland | Hoch | Niedrig, Kauf oder Verkauf dauert Monate | Hoch: Verwaltung, lokale Regeln und Steuern | Eigene, greifbare Immobilie mit voller Kontrolle |
Börsennotierte Immobilien
REITs (Real Estate Investment Trusts) sind börsennotierte Gesellschaften, die ertragbringende Immobilien besitzen und bewirtschaften. In den Vereinigten Staaten müssen sie mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre ausschütten; ähnliche Regelungen gibt es in Europa, etwa die belgische regulierte Immobiliengesellschaft (GVV/SIR). Über einen globalen Immobilienfonds wird ein Anleger indirekt Miteigentümer von Einkaufszentren, Rechenzentren, Krankenhäusern, Wohnungen und Logistikzentren in Nordamerika, Europa und Asien, ohne sich mit Mietern oder ausländischen Notaren befassen zu müssen. Die Kehrseite: Börsennotierte Immobilien bewegen sich mit dem Aktienmarkt und reagieren stark auf Zinsen.
Immobilienplattformen
Spezialisierte Plattformen ermöglichen es, sich mit einem kleineren Betrag an einem bestimmten Projekt oder Gebäude zu beteiligen. Das erlaubt gezielte Entscheidungen, aber das Geld ist oft mehrere Jahre gebunden, und die Rendite hängt stark von der Qualität des Projekts und des Plattformbetreibers ab.
Direkteigentum
Anleger mit mehr Kapital können Immobilien im Ausland direkt erwerben, von einer Mietwohnung bis zu einem Gewerbegebäude. Das bietet volle Kontrolle und einen greifbaren Vermögenswert, verlangt aber auch lokale Kenntnisse, verlässliche Partner für die Verwaltung und Aufmerksamkeit für die rechtlichen und steuerlichen Regeln in zwei Ländern.
Auch internationale Immobilien haben Risiken
Streuung verringert die Abhängigkeit von einem Markt, beseitigt das Risiko aber nicht. Wer über Grenzen hinweg investiert, muss auf zusätzliche Punkte achten:
- Währungsrisiko: Wechselkurse können die Rendite in Euro steigern, aber auch zunichtemachen.
- Lokale Regeln und Steuern: Immobilienrecht, Mietrecht und Steuern unterscheiden sich von Land zu Land erheblich und können sich ändern.
- Begrenzte Liquidität: Der Verkauf einer physischen Immobilie braucht Zeit, besonders in einem schwachen Markt.
- Kosten: Erwerbskosten, Verwaltung, Versicherung und lokale Berater belasten die Nettorendite.
- Projekte in der Entwicklung: Beim Kauf vom Plan kommen Bauverzögerungen, die finanzielle Gesundheit des Bauträgers und der Marktpreis bei Fertigstellung hinzu.
Unsere Sicht
Bei Vermeeren & Van Haute sind internationale Immobilien einer der sechs Bereiche, in die wir auf eigene Rechnung investieren. Wir bauen ein Portfolio auf, das über mehrere Länder und Märkte gestreut ist, von vermieteten Einheiten bis zu Projekten in der Entwicklung, und wählen unsere Märkte und Partner sorgfältig aus, mit Blick auf die lokalen Regeln und die Risiken jedes einzelnen Projekts.
Dieser Artikel enthält allgemeine Informationen und stellt keine Anlageberatung, kein Angebot und keine Empfehlung dar. Die Anlage in Immobilien ist mit Risiken verbunden, darunter Wertverlust, Währungsrisiko und begrenzte Liquidität; Sie können Ihre Anlage (teilweise) verlieren. Vergangene Renditen sind keine Garantie für zukünftige Ergebnisse. Rechtliche und steuerliche Regelungen unterscheiden sich je nach Land und hängen von Ihrer persönlichen Situation ab.