Publié le
La plupart des investisseurs connaissent la règle d’or de la bourse : ne mettez pas tous vos œufs dans le panier d’un seul pays. Même l’investisseur « hamac » le plus détendu ne place pas l’intégralité de son portefeuille d’actions dans des entreprises nationales.
En immobilier, cette logique semble souvent disparaître.
Partout dans le monde, la plupart des propriétaires investissent presque exclusivement près de chez eux. Ils possèdent la maison qu’ils habitent, peut-être un appartement mis en location dans une commune voisine ou un petit local commercial au coin de la rue. Leur emploi, leur épargne, leur pension et toute leur brique dépendent d’une seule économie, d’une seule devise et d’un seul système fiscal.
Pendant des décennies, dans une période de mondialisation paisible et de taux d’intérêt prévisibles, cette concentration locale semblait sûre. Aujourd’hui, à l’heure des tensions géopolitiques, des conflits commerciaux, des chaînes d’approvisionnement en mutation et des finances publiques sous pression, détenir tout son immobilier dans un seul pays n’est plus automatiquement le choix prudent. Cela peut au contraire devenir un point faible.
Comment la géopolitique redessine la carte de l’immobilier
Les grands conseillers immobiliers et instituts de recherche placent désormais le risque géopolitique en haut de l’agenda des investisseurs internationaux. Quiconque conserve tout son immobilier à l’intérieur d’une seule frontière nationale s’expose à quatre risques structurels :
- Des règles et des impôts qui changent : la brique ne se déplace pas. Lorsque les pouvoirs publics font face à des déficits, à des dépenses croissantes ou à des pénuries de logements, l’immobilier national est une cible facile. Gels des loyers, exigences de rénovation plus strictes (comme les normes de performance énergétique), droits d’enregistrement plus élevés ou nouveaux impôts sur le patrimoine peuvent rapidement éroder les rendements.
- Une nouvelle carte du commerce mondial : les fractures géopolitiques et les droits de douane obligent les entreprises à réorganiser leurs chaînes d’approvisionnement. Certaines régions industrielles traditionnelles affrontent des vents contraires, tandis que d’autres, de l’Europe centrale et orientale au Mexique et à l’Asie du Sud-Est, voient croître la demande en logistique, en industrie légère et en logements pour les travailleurs.
- Des économies désynchronisées : les banques centrales n’avancent plus au même pas. L’Europe, l’Amérique du Nord et l’Asie ont chacune leur propre inflation, leur propre démographie et leurs propres taux d’intérêt. Une récession locale ou un resserrement du crédit peut peser pendant des années sur les prix de l’immobilier de votre marché domestique, alors que l’immobilier se porte bien ailleurs.
- Énergie et climat : les conflits ont souvent un impact direct sur les prix de l’énergie et des matières premières. Les marchés immobiliers des régions dotées d’un approvisionnement énergétique et d’infrastructures robustes absorbent généralement mieux ces chocs.
Quatre piliers de la diversification internationale
1. Une répartition entre systèmes juridiques
Détenir de l’immobilier sous différents systèmes juridiques, par exemple en Europe occidentale, en Amérique du Nord et sur des marchés en croissance en Asie ou au Moyen-Orient, rend votre patrimoine moins dépendant d’une seule élection, d’un seul changement de règle ou d’un seul conflit régional.
2. Des revenus en plusieurs devises
Des revenus locatifs dans différentes devises, comme l’euro, le dollar, la livre ou le franc suisse, répartissent le risque de change. Cela joue toutefois dans les deux sens : si l’euro s’affaiblit, l’immobilier étranger gagne en valeur exprimée en euros, mais si l’euro se renforce, c’est l’inverse qui se produit.
3. L’accès à d’autres secteurs immobiliers
N’investir que dans un appartement local, c’est se cantonner à une petite niche. À l’international, et par le biais de sociétés immobilières spécialisées, les secteurs qui portent l’économie moderne deviennent accessibles :
- Les centres de données et l’infrastructure numérique, l’épine dorsale physique du cloud et de l’intelligence artificielle.
- La logistique et l’industrie, comme les centres de distribution et les entrepôts portuaires le long des grandes routes commerciales.
- L’immobilier de santé et les résidences pour seniors, portés par le vieillissement de la population dans les pays développés.
4. L’équilibre démographique
Dans de larges parties de l’Europe occidentale et de l’Asie de l’Est, la population en âge de travailler diminue, tandis que d’autres régions connaissent encore une croissance de leur population urbaine. Un portefeuille international peut combiner des marchés matures aux revenus stables et des marchés encore en croissance démographique.
Trois façons de se constituer une exposition à l’immobilier international
L’immobilier international n’est plus réservé aux fonds souverains ou aux familles très fortunées. Globalement, il existe trois voies, qui peuvent aussi se combiner :
| Voie | Ticket d’entrée | Liquidité | Effort | Caractéristique principale |
|---|---|---|---|---|
| Immobilier coté (REIT et fonds immobiliers) | Faible | Élevée, via la bourse | Limité | Large diversification sur des centaines de sociétés immobilières et de secteurs |
| Plateformes immobilières et propriété fractionnée | Moyen | Faible à moyenne, souvent avec une durée fixe | Limité, géré par la plateforme | Participation ciblée à des projets ou des immeubles spécifiques à l’étranger |
| Propriété directe à l’étranger | Élevé | Faible, l’achat ou la vente prend des mois | Élevé : gestion, règles locales et fiscalité | Un bien propre et tangible, avec un contrôle total |
L’immobilier coté
Les REIT (Real Estate Investment Trusts) sont des sociétés cotées qui détiennent et exploitent de l’immobilier générateur de revenus. Aux États-Unis, elles doivent distribuer au moins 90 % de leur résultat imposable à leurs actionnaires ; des régimes similaires existent en Europe, comme la société immobilière réglementée belge (SIR/GVV). Par le biais d’un fonds immobilier mondial, un investisseur devient indirectement copropriétaire de centres commerciaux, de centres de données, d’hôpitaux, de logements et de plateformes logistiques en Amérique du Nord, en Europe et en Asie, sans avoir à traiter avec des locataires ou des notaires étrangers. Le revers : l’immobilier coté évolue avec la bourse et réagit fortement aux taux d’intérêt.
Les plateformes immobilières
Des plateformes spécialisées permettent de participer à un projet ou à un immeuble particulier avec un montant plus modeste. Cela autorise des choix ciblés, mais l’argent est souvent bloqué pendant plusieurs années et le rendement dépend fortement de la qualité du projet et de l’exploitant de la plateforme.
La propriété directe
Les investisseurs disposant de davantage de capital peuvent acheter directement de l’immobilier à l’étranger, de l’appartement mis en location à l’immeuble commercial. Cela procure un contrôle total et un actif tangible, mais exige aussi une connaissance locale, des partenaires fiables pour la gestion et une attention aux règles juridiques et fiscales de deux pays.
L’immobilier international comporte aussi des risques
La diversification réduit la dépendance à un seul marché, mais n’élimine pas le risque. Investir au-delà des frontières ajoute de nouveaux points d’attention :
- Risque de change : les taux de change peuvent doper les rendements en euros, mais aussi les anéantir.
- Règles et fiscalité locales : le droit immobilier, le droit du bail et la fiscalité varient fortement d’un pays à l’autre et peuvent changer.
- Liquidité limitée : vendre un bien physique prend du temps, surtout sur un marché faible.
- Frais : les frais d’acquisition, la gestion, les assurances et les conseillers locaux pèsent sur le rendement net.
- Projets en développement : pour les achats sur plan, les retards de construction, la santé financière du promoteur et le prix du marché à l’achèvement entrent également en jeu.
Notre vision
Chez Vermeeren & Van Haute, l’immobilier international est l’un des six domaines dans lesquels nous investissons pour compte propre. Nous constituons un portefeuille réparti sur plusieurs pays et marchés, des unités louées aux projets en développement, et choisissons nos marchés et nos partenaires avec soin, en tenant compte des règles locales et des risques propres à chaque projet.
Cet article contient des informations générales et ne constitue ni un conseil en investissement, ni une offre, ni une recommandation. Investir dans l’immobilier comporte des risques, notamment une perte de valeur, un risque de change et une liquidité limitée ; vous pouvez perdre (une partie de) votre investissement. Les rendements passés ne garantissent pas les résultats futurs. Les règles juridiques et fiscales diffèrent selon le pays et dépendent de votre situation personnelle.