Gepubliceerd op
De meeste beleggers kennen de gouden regel van de aandelenmarkt: leg niet al uw eieren in de mand van één land. Zelfs de meest ontspannen hangmatbelegger zet niet zijn hele aandelenportefeuille in bedrijven uit eigen land.
Bij vastgoed lijkt die logica vaak te verdwijnen.
Wereldwijd beleggen de meeste vastgoedeigenaars bijna uitsluitend dicht bij huis. Ze bezitten de woning waarin ze wonen, misschien een huurappartement in de buurgemeente of een kleine handelsruimte om de hoek. Hun job, hun spaargeld, hun pensioen en al hun stenen hangen af van één economie, één munt en één fiscaal stelsel.
Decennialang, in een periode van vreedzame globalisering en voorspelbare rentes, voelde die lokale concentratie veilig. Vandaag, in een tijd van geopolitieke spanningen, handelsconflicten, verschuivende toeleveringsketens en druk op overheidsfinanciën, is al uw vastgoed in één land niet langer vanzelfsprekend de voorzichtige keuze. Het kan net een kwetsbaar punt zijn.
Hoe geopolitiek de vastgoedkaart hertekent
Grote vastgoedadviseurs en onderzoeksinstellingen plaatsen geopolitiek risico vandaag hoog op de agenda van internationale beleggers. Wie al zijn vastgoed binnen één landsgrens houdt, is blootgesteld aan vier structurele risico’s:
- Wijzigende regels en belastingen: stenen kunnen niet verhuizen. Wanneer overheden kampen met tekorten, hogere uitgaven of een woningtekort, is binnenlands vastgoed een makkelijk doelwit. Huurbevriezingen, strengere renovatieverplichtingen (zoals EPC-eisen), hogere registratierechten of nieuwe vermogensbelastingen kunnen het rendement snel aantasten.
- Een nieuwe kaart van de wereldhandel: geopolitieke breuklijnen en handelstarieven dwingen bedrijven hun toeleveringsketens te herschikken. Sommige traditionele industriële regio’s krijgen het moeilijker, terwijl andere regio’s, van Centraal- en Oost-Europa tot Mexico en Zuidoost-Azië, meer vraag zien naar logistiek, lichte industrie en woningen voor werknemers.
- Economieën in een ander ritme: centrale banken bewegen niet langer gelijk op. Europa, Noord-Amerika en Azië kennen elk hun eigen inflatie, demografie en rente. Een lokale recessie of kredietkrapte kan vastgoedprijzen in uw thuismarkt jaren drukken, terwijl vastgoed elders het goed doet.
- Energie en klimaat: conflicten hebben vaak een directe impact op energie- en grondstofprijzen. Vastgoedmarkten in regio’s met een robuuste energievoorziening en infrastructuur vangen zulke schokken doorgaans beter op.
Vier pijlers van internationale spreiding
1. Spreiding over rechtsstelsels
Wie vastgoed bezit onder verschillende rechtsstelsels, bijvoorbeeld in West-Europa, Noord-Amerika en groeiende markten in Azië of het Midden-Oosten, maakt zijn vermogen minder afhankelijk van één verkiezing, één regelwijziging of één regionaal conflict.
2. Inkomsten in meerdere munten
Huurinkomsten in verschillende munten, zoals de euro, de dollar, het pond of de Zwitserse frank, spreiden het valutarisico. Dat werkt wel in twee richtingen: verliest de euro aan waarde, dan wint buitenlands vastgoed in euro’s uitgedrukt aan waarde, maar wordt de euro sterker, dan gebeurt het omgekeerde.
3. Toegang tot andere vastgoedsectoren
Wie enkel lokaal in een appartement belegt, zit in één kleine niche. Internationaal en via gespecialiseerde vastgoedbedrijven komen sectoren binnen bereik die de moderne economie dragen:
- Datacenters en digitale infrastructuur, de fysieke ruggengraat van cloud en artificiële intelligentie.
- Logistiek en industrie, zoals distributiecentra en havenmagazijnen langs de grote handelsroutes.
- Zorgvastgoed en seniorenhuisvesting, gedragen door de vergrijzing in ontwikkelde landen.
4. Demografisch evenwicht
In grote delen van West-Europa en Oost-Azië krimpt de beroepsbevolking, terwijl andere regio’s nog een groeiende stedelijke bevolking kennen. Een internationale portefeuille kan rijpere markten met stabiele inkomsten combineren met markten die demografisch nog groeien.
Drie manieren om internationaal vastgoed op te bouwen
Internationaal vastgoed is vandaag niet langer voorbehouden aan staatsfondsen of zeer vermogende families. Grofweg zijn er drie wegen, die ook gecombineerd kunnen worden:
| Vorm | Instap | Verhandelbaarheid | Inspanning | Belangrijkste kenmerk |
|---|---|---|---|---|
| Beursgenoteerd vastgoed (REIT’s en vastgoedfondsen) | Laag | Hoog, via de beurs | Beperkt | Brede spreiding over honderden vastgoedbedrijven en sectoren |
| Vastgoedplatformen en fractioneel eigendom | Gemiddeld | Laag tot gemiddeld, vaak met een vaste looptijd | Beperkt, beheerd door het platform | Gerichte deelname in specifieke projecten of panden in het buitenland |
| Rechtstreeks eigendom in het buitenland | Hoog | Laag, kopen of verkopen duurt maanden | Hoog: beheer, lokale regels en belastingen | Eigen, tastbaar vastgoed met volledige controle |
Beursgenoteerd vastgoed
REIT’s (Real Estate Investment Trusts) zijn beursgenoteerde bedrijven die inkomstengenererend vastgoed bezitten en beheren. In de Verenigde Staten moeten ze minstens 90% van hun belastbaar inkomen uitkeren aan aandeelhouders; in Europa bestaan vergelijkbare regimes, in België bijvoorbeeld de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV). Via een wereldwijd vastgoedfonds wordt een belegger onrechtstreeks mede-eigenaar van winkelcentra, datacenters, ziekenhuizen, woningen en logistieke centra in Noord-Amerika, Europa en Azië, zonder zelf huurders of buitenlandse notarissen te moeten opvolgen. De keerzijde: beursgenoteerd vastgoed beweegt mee met de aandelenmarkt en reageert sterk op de rente.
Vastgoedplatformen
Via gespecialiseerde platformen kan men met een kleiner bedrag deelnemen in een bepaald project of pand. Dat maakt gerichte keuzes mogelijk, maar het geld zit vaak voor meerdere jaren vast en het rendement hangt sterk af van de kwaliteit van het project en van de platformbeheerder.
Rechtstreeks eigendom
Wie meer kapitaal heeft, kan rechtstreeks vastgoed in het buitenland kopen, van een huurappartement tot een commercieel pand. Dat geeft volledige controle en een tastbaar bezit, maar vraagt ook lokale kennis, betrouwbare partners voor het beheer en aandacht voor de juridische en fiscale regels in twee landen.
Ook internationaal vastgoed heeft risico’s
Spreiding verkleint de afhankelijkheid van één markt, maar haalt het risico niet weg. Wie over de grens belegt, krijgt er nieuwe aandachtspunten bij:
- Valutarisico: wisselkoersen kunnen rendementen in euro versterken, maar ook uitvlakken.
- Lokale regels en fiscaliteit: eigendomsrecht, huurwetgeving en belastingen verschillen sterk per land en kunnen wijzigen.
- Beperkte verhandelbaarheid: fysiek vastgoed verkopen kost tijd, zeker in een zwakke markt.
- Kosten: aankoopkosten, beheer, verzekeringen en lokale adviseurs wegen op het nettorendement.
- Projecten in ontwikkeling: bij off-plan aankopen spelen ook bouwvertragingen, de financiële gezondheid van de ontwikkelaar en de marktprijs bij oplevering mee.
Hoe wij ernaar kijken
Bij Vermeeren & Van Haute is internationaal vastgoed één van de zes domeinen waarin we voor eigen rekening investeren. We bouwen een portefeuille op die gespreid is over meerdere landen en markten, van verhuurde units tot projecten in ontwikkeling, en kiezen onze markten en partners zorgvuldig, met aandacht voor de lokale regels en de risico’s per project.
Dit artikel bevat algemene informatie en is geen beleggingsadvies, aanbod of aanbeveling. Beleggen in vastgoed houdt risico’s in, waaronder waardedaling, valutarisico en beperkte verhandelbaarheid; u kunt (een deel van) uw inleg verliezen. Rendementen uit het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Juridische en fiscale regels verschillen per land en hangen af van uw persoonlijke situatie.